Что такое «замороженный объект» — термин или просторечное выражение? А если последнее, то есть ли нормативный аналог? Каковы критерии и признаки таких объектов? Каждый день специалисты КДО ищут ответы на эти вопросы
KDO daily: Каков профиль «замороженного» объекта?
Элла Киприянова, директор департамента коммерческой недвижимости «КРЕДИТ МАКС – Недвижимость»: Термин «замороженный объект», «заморозка» для строящихся объектов означает, что деятельность по данному объекту приостановлена на неопределенный срок, строительство временно приостановлено. Проекты на стадии проектирования и согласования — «бумажные проекты» также могут быть заморожены.
KDO Journal: «Концепт»? Избегая термина: «термин»?
Элла Киприянова: Под словом «срок» подразумевается нормативная поправка, которой, насколько мне известно, в данном случае не существует.
KDO daily: Да, «насыпная застройка» тоже не предполагалась, но чиновники использовали этот термин яростно или даже угрожали подать в суд. Этой оскорбительной фразой комиссию главного архитектора Кузьмина назвал даже официальный сайт столичного стройкомплекса. Правда, в кавычках. Но это не имеет значения. Комиссия умерла. Термин имеет четкие критерии. Они у вас есть?
Андрей Панфилов, директор по коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG: На мой взгляд, замороженный объект — это объект, где, во-первых, прошли сроки сдачи, а во-вторых, не ведутся работы, нет подрядчика на объекте. стройка, а финансирования нет.
CDO daily: Все вместе? А может быть достаточно одного знака?
Андрей Панфилов: Скорее первое: как видите, одно вытекает из другого.
KDO Journal: Вероятно, этого недостаточно для установленного законом срока.
Ольга Косенкова, директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Panorama Estate: Замораживание строительства — распространенное понятие. Замороженный проект — это то, что по каким-то причинам (из-за отсутствия денег, смены подрядчика, строительных споров и т. д.) внезапно перестали строить.
Андрей Панфилов: Думаю, есть четкое определение: «замороженный объект», «замороженное здание» и быть не может. Допустим, объект введен в эксплуатацию на три года и одобрен государственными органами. Но в течение года объект построен наполовину, без подрядчика, без оборудования и т. д. Это заморозка или просто тактика застройщика, который перенаправил поток денег, полагая, что у него достаточно времени?
Элла Киприянова: Основной причиной заморозки проекта обычно является отсутствие финансирования, либо из-за неуплаты банковского кредита, либо из-за растраты средств на строительство. Также проект может быть заморожен, если что-то не так с документами на земельный участок под строительство или, если проект не утвержден, не получено разрешение на строительство.
KDO daily: По крайней мере, никто не отрицает негатив в слове «замороженный».
Элла Киприянова: Компания может принять решение о «заморозке» проекта, чтобы собрать средства и направить их на реализацию других, более приоритетных проектов. С другой стороны, процент его износа будет зависеть от того, как долго объект находится в замороженном состоянии.
KDO daily: Подробнее об этом можно прочитать здесь.
Анджей Панфилов: Имущество может быть намеренно «заморожено» из-за отсутствия финансирования или по другим причинам. В этом случае, как правило, разработчик предпринимает шаги, чтобы его заглушить, т.е. доделывает какую-то работу. Ставит крышу, замыкает контур и — если он на завершающей стадии строительства — пытается запустить отопление к зимнему сезону, пусть и временно. Одним словом, делает все возможное, чтобы не допустить обрушения объекта из-за климатических условий, перепадов температуры и осадков.
Ольга Косенкова: Но есть еще юридически значимое понятие, предусмотренное Гражданским кодексом, — структура объекта. Законсервировать объект означает во всеуслышание объявить, что объект не будет достроен в ближайшее время и какое-то время там будут толпы.
KDO daily: Ура! Есть такой критерий — есть термин: «Публичное объявление — бред». Извиняюсь.
Ольга Косенкова: Не торопитесь с радостью. Давайте двигаться дальше. Типичная причина мотивации – инвестор получает заказ на изменение проекта, а значит, объект не может быть построен без внесения изменений в проектную документацию. Такой приказ может быть издан Управлением технического надзора или каким-либо другим органом. Но дело в том, что официально звукоизоляция проекта требует от застройщика очень многого. Первый шаг к официальному заглушению проекта — это расчеты с кредиторами.
KDO daily: В общем, особо не о чем писать.
Ольга Косенкова: Продолжим. Прежде всего, это подрядчики, с которыми застройщику придется расторгнуть договор на выполнение строительных работ. Перед расчетом со строителями необходимо принять выполненную работу, оценить ее и оплатить сумму, равную выполненной работе. Тогда вам придется иметь дело с банками. Застройщик решает, как погасить кредит, продав незавершенный проект или за счет другого источника дохода. При этом происходит расчет с инвесторами (если в строительство вложили деньги третьи лица). Ими могут быть как юридические, так и физические лица. Возврат инвестиций юридическим лицам может быть организован иначе: недостроенный объект оформляется в собственность каждого участника в соответствии с его вкладом. Однако, если застройщик точно знает, какой продолжительности будет объект, есть возможность продлить договор с инвестором на соответствующий срок.
KDO daily: И все это время сабж мокнет под дождем?
Ольга Косенкова: Только после всех описанных выше процедур решаются вопросы сохранения объекта, если застройщик не намерен его продавать. Необходимо организовать охрану и принять технические меры для сохранения потребительских свойств объекта, чтобы они не ухудшились в период хранения. Поэтому техническое обслуживание является очень сложной и трудоемкой задачей. Поэтому разработчики чаще тянутся к т.н. скрытая заморозка строительства, когда факт отсутствия строительства на стройплощадке не оглашается и даже скрывается.
KDO Journal: Другими словами, они делают то, что описал Анджей. Я думаю, что этот путь более эффективен и разумен.
Андрей Панфилов: Спасибо, но не всегда. Процедура, описанная Ольгой, оформляет «незавершенный объект». Свидетельство о собственности можно получить для перепродажи новому застройщику или для финансирования.
КДО daily: Здесь. Другой термин. Есть ли существенные отличия между жилой и коммерческой недвижимостью, которая «заморожена»?
Элла Киприянова: Думаю, особых отличий в «замороженных проектах» в зависимости от сегментов рынка нет. В любом случае замороженные проекты представляют собой проекты в стадии строительства.
Ольга Косенкова: Разница между жилыми и коммерческими проектами только в управлении. У нас намного жестче контроль над жильем, потому что оно напрямую влияет на общественные настроения. Но в любом случае власти не приветствуют длинные стройки, потому что стройка — это изъян на горизонте любого города. Кроме того, каждая строительная площадка является зоной повышенного риска.
Ну есть страница просроченная и по моим субъективным наблюдениям на странице три калеки. Если я назову это «замороженным», «полузамороженным», «проблемным», «строящимся», «долгостроем» или даже «скрытым обслуживанием», застройщик обидится, но для меня нет методов . Но если я использую более приятные термины, такие как «незавершенное строительство» или «мафия», то на меня могут подать в суд, верно?
Элла Киприянова: Это и было целью обсуждения? Кстати, вы пропустили «неполное».
Спасибо, воздержусь от «неполноты». Как определяется замороженное имущество? Совет покупателям.
Ольга Косенкова: Вы уже описали один способ: наблюдение. Но мой совет таков. Спросите строителя напрямую о ходе строительства. Чтобы быть более точным, попросите показать разрешение на строительство. Дело в том, что в приказе установлен срок, который должен соблюдать застройщик. И сроки сдвинуты. Другими словами, вы можете контролировать выполнение всех этапов работ, а в случае задержек, если вы заинтересованы, акционер или соинвестор, принять меры. Например, вы можете связаться с префектурой вашего округа и обратить внимание чиновников на тот факт, что застройщик не выполняет свои обязательства. Я бы рекомендовал акционерам занять более активную позицию.
KDO daily: Ну, чиновники узнали о скандале и что?
Ольга Косенкова: Срыв сроков строительства дает городским властям право принимать конкретные меры к недобросовестному застройщику. Во-первых, Закон 214-ФЗ устанавливает штрафные санкции в случае срыва сроков строительства. Во-вторых, после оценки состояния данного объекта власти могут принять решение о смене застройщика.
KDO daily: И вместо шестимесячной задержки будет годовая.
Ольга Косенкова: Или два года обещаний возобновить строительство. Конечно, это зависит и от поведения конкретного застройщика, его отношения к своим обязанностям, готовности к диалогу с акционерами и инвесторами. Решение за вами.
